みんなで大家さん成田案件シリーズ第5回：ポンジの渦中、2025年10月最新状況とスキームの闇
こんにちは、投資詐欺ウォッチャーのhavemarcyです！
今回は、これらを総まとめしつつ、2025年10月8日現在の最新動向を追加。分配金遅延が全27商品に拡大し、出資者1000人超が提訴中の泥沼状況を深掘りします。出資中の方は、今すぐ弁護士相談を！
1. 案件の核心：安い山林を「夢の開発地」に仕立てる水増し評価
成田国際空港北西の山林（約45万6000㎡）を対象にしたこのプロジェクト。運営元の共生バンクグループは、地権者から低価格で土地を仕入れ、高額評価でファンド化して出資者を集めました。以下がその実態です。
- 取得価格（実質元手）: 総額約100億円。1㎡あたり1〜3万円の相場で、地権者個人からSPC（特別目的会社）経由で安く買収。開発前の低価値山林がベース。
- 評価額（水増し後）: 2024年5月の鑑定評価書で総額5012億円（所有権部分3411億円、1㎡あたり174万円）。決算書では2022年の965億円が翌年1987億円に急増、1年で1000億円以上の「爆上げ」。
- 差額のインパクト: 最低5000億円超（50〜100倍）。これを「将来の造成後価値」として正当化し、年7%の高利回りを約束。実際は工事未着工で実現性ゼロ。
Xの投稿でも「100億円の土地を2兆円評価で1500億円販売」との指摘が飛び交っています。この差額が、グループ内で資金をぐるぐる回す「原動力」。出資者の1560億円（総集金2000億円超）が、この幻想的な価値に吸い込まれています。
2. スキームの全貌：グループ内循環で分配金を演出
不動産特定共同事業法（不特法）に基づく小口ファンドですが、実態はポンジそのもの。以下にステップを整理します。
- 低価格取得: 地権者からSPC経由で100億円規模で山林を取得。
- 高額評価組成: 内部鑑定で5012億円に吊り上げ、27商品（シリーズ成田1〜18号など）に組み入れ。
- 出資集めと循環: 新規資金で既存分配金支払い。「家賃収入」名目だが、実際はグループ内SPC間で資金を移転（例: 都市綜研が181億円で土地購入→即貸し出し、月1.1億円の「賃料」をグループ内で回す）。外部収入ゼロ。
- 崩壊トリガー: NAA（成田国際空港株式会社）の借地トラブルと工事遅れで2024年7月から分配ストップ。2025年9月には全商品遅延、虚偽支払い公表→即削除。
以下に要点をまとめます。弁護士の指摘通り、分別管理されてるはずなのに他の商品（伊勢、鹿児島、北九州バナナ事業など）まで遅延するのは、法の抜け穴を示唆しています。
| 項目 | 詳細 | 問題点 |
|---|---|---|
| 取得額 | 約100億円（1㎡: 1〜3万円） | 低価格山林を安く仕入れ |
| 評価額 | 5012億円（1㎡: 174万円） | 相場の100倍超、水増しでファンド肥大化 |
| 差額 | 5000億円超（50〜100倍） | この差で高利回り演出、実際の価値ゼロ |
| 集資金額 | 2000億円超 | 新規資金で分配金支払い（ポンジ） |
| 利回り | 年7%（半年分配） | 収入源なし、循環資金頼み |
| 被害規模 | 1000人超提訴、全27商品遅延 | 2025年9月全ストップ、返金未定 |
Xの声では、「投資家資金がグループの右財布から左財布へ移るだけ」「売却益がグループに吸い取られてる」との分析が。予定地は駅なし・空港遠く、完成しても「明るい廃墟」化必至との辛辣な意見も目立ちます。
3. 2025年10月最新状況：換金性資産600億円の謎と拡大する遅延
2025年に入り、事態はさらに深刻化しています。
- 分配金遅延拡大: 3ヶ月連続見送りで、全27商品に波及。主力「シリーズ成田18号」もストップ。北九州の「バナナ事業」（廃墟モール室内栽培）は「生産確認できず」の実態不明で、子会社絡みの別ポンジ疑惑。
- 提訴ラッシュ: 出資者1000人超が運営会社を提訴、出資金返還請求。2025年9月19日時点で集団訴訟本格化。
- 換金性資産の正体: 8月末に判明した600億円の内容は、グループ内の未開発資産中心。再開見通せず、社長の釈明動画（8月9日）も空振。進捗は2%のまま、完成予定を2025年から2026年にスライド。
- 行政の沈黙: 2024年6月の業務停止30日処分後も、NAAや成田市は借地継続。Xでは「法の不備」「資金の行方不明」が話題沸騰。
結論：今すぐ行動を！ 被害者会と専門相談を
この成田案件は、安い土地を高評価で回すだけの「グループ内お砂遊び」が、2000億円の幻想を生みました。出資者は「7%利回り」に目がくらんだ結果、返金すら危うい状況。シリーズを追う中で、私の結論は変わらず：これは投資じゃなく、詐欺まがいです。被害拡大を防ぐため、金融庁の追加処分や返金スキーム構築を求めましょう。
出資中の方へのアドバイス：被害者会（Xで情報共有中）や弁護士に今すぐ相談を。次回は、類似スキームの他案件を掘ります。ご質問あればコメント欄へどうぞ！
参考情報：読売新聞（2025/10/1）、日経（2025/9/19）、Yahooニュース（2025/10/1）、X投稿（2025/10/7分析）。詳細な出典リンクは被害者会で確認を。
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