「みんなで大家さん」問題：行政指導と100億円超の集団訴訟の全貌（2025年10月18日時点）

「みんなで大家さん」を巡る問題が深刻化しています。都市綜研インベストファンド株式会社が運営するこの不動産投資ファンドは、約4万人の投資家から2000億円超を集め、「第二の年金」として人気を博してきました。しかし、2023年7月以降の分配金停止や解約・返金の事実上停止により、投資家の不信が高まり、東京都と大阪府による行政指導、そして1000人超の投資家による集団訴訟へと発展しています。本記事では、問題の概要から最新の進展までを整理し、投資家が知っておくべきポイントを解説します。

問題の概要：分配金停止と不透明なスキーム

「みんなで大家さん」は、不動産特定共同事業法に基づく投資商品で、投資家が出資した資金で商業施設などを運用し、年利7%程度の分配金を約束していました。しかし、2023年7月以降、主力商品の分配金が停止。解約申請も事実上拒否され、数千件の返金要望が滞る事態に。運営側は2025年10月15日から「第三者譲渡契約」という新たなスキームを提案しましたが、これが不透明で投資家の不信をさらに増幅させました。

第三者譲渡スキームとは？

内容: 投資家が持つ出資持ち分（1口100万円）を、グループ会社の子会社に譲渡。対価として「保険付き債券」を交付し、元利金全額を保証。譲渡代金は即時支払わず、債券上場による利益で半年以内に支払い、年7%の利息を提供。
問題点: 保険会社の名称や債券発行体の詳細が不明。グループ会社自体の資金難も指摘され、投資家が金銭を得られる保証が乏しい。「時間稼ぎ」との批判が強い。

この不透明さが、行政指導と訴訟の引き金となりました。

東京都と大阪府の行政指導

大阪府の指導（2025年10月10日）

対象: 運営元の都市綜研インベストファンド株式会社。
内容: 第三者譲渡スキームの説明が不十分として、8項目の質問状を送付。投資家にリスクを明確に伝えるよう指導し、10月14日に公表。
質問のポイント:
1. 対価の具体的内容。
2. 年7%利息の根拠。
3. 保険付き債券の詳細（保険会社名、発行体、条件）。
4. 担保の内容。
5. 支払い時期と振り込み主体。
6. 債券上場後の換金方法。
7. 投資家が失う権利。
8. 契約による不利益。

東京都の指導（2025年10月14日）

対象: グループ会社の「みんなで大家さん販売」（販売担当）。
内容: スキーム説明の不十分さを指摘し、資料改善と情報開示を要求。詳細は非公表だが、大阪府と連携し、消費者保護を重視。小池百合子知事は消費者庁との連携強化を表明。

両府の指導の意義

共通点: スキームの不透明さを問題視し、投資家保護を優先。
違い: 大阪府は運営元に具体的な質問で踏み込み、東京都は販売会社を対象にフォローアップ。両者連携で監視を強化。

行政指導により、運営側の対応が注目される一方、投資家の不信は解消せず、集団訴訟が加速しました。

集団訴訟の最新進展（2025年10月18日時点）

訴訟の背景

目的: 出資金の返還と損害賠償（遅延損害金含む）。契約違反や説明義務違反を主張。
弁護団: リンク総合法律事務所を中心とする被害対策弁護団。LINEオープンチャット「みんなで大家さん被害者の会」で情報提供。
被告: 運営元（都市綜研インベストファンド）と販売会社。

時系列と進展

日付	進展	詳細
2025年9月上旬	訴訟開始	5名の投資家が東京地裁に提訴（請求額1億円）。分配金未払いと解約拒否を問題視。弁護団が参加者募集を開始。
2025年9月18日	報道拡大	メディア（テックジ excise、不動産マーケット情報など）で報道。資金流用疑惑やリスク隠蔽が焦点。参加希望者が数百人に急増。
2025年10月10-14日	行政指導の影響	大阪府・東京都の指導で不信感が拡大。訴訟参加者が急増。
2025年10月15日	第1次締切	参加者1000人超（推定1200-1500人）。請求額100億円超に。平均出資金額は1人100万円前後。
2025年10月17-18日	最新動向	日経不動産マーケット情報などで詳細報道。X（Twitter）で「みんなで原告さん」などの投稿が拡散。11月上旬の正式提訴に向け最終調整。

訴訟の規模と特徴

参加者: 1000人超（高齢者含む個人投資家中心）。総出資金額は数百億円規模。
請求額: 100億円以上。出資金全額＋年利5-7%の遅延損害金。
特徴: 過去最大規模の投資家集団訴訟。弁護団は「グループ内資金流用と不動産開発の遅れ」を問題視。X上では「回収の見込みは？」などの議論が活発。

今後の見通し

提訴予定: 2025年11月上旬、東京地裁で一括審理を目指す。判決まで1-2年かかる可能性。
回収の課題: 類似事例では回収率30-50%。運営側の破産申請は未確認だが、資金難が懸念される。
運営側の対応: 行政指導を受けスキーム改善を約束するも、投資家は「時間稼ぎ」と批判。和解の可能性も。

投資家へのアドバイス

この問題は、不動産投資ファンドのリスクを浮き彫りにしています。投資家の方は以下の行動を検討してください：

情報収集: 弁護団の公式発表や消費者庁の相談窓口を活用。
訴訟参加: リンク総合法律事務所の相談窓口やLINEオープンチャットで詳細確認。
注意点: X上では「騙される方が悪い」などの意見も見られますが、風評被害に惑わされず、専門家の助言を優先。

消費者庁や全国消費生活相談センターも相談窓口を強化中です。不明点があれば、信頼できる機関に問い合わせましょう。

まとめ

「みんなで大家さん」は、行政指導と集団訴訟により、投資家保護と企業責任が問われる局面にあります。1000人超の投資家が団結し、100億円超の請求額を目指す訴訟は、過去最大規模として注目されます。運営側の対応次第ではさらなる波紋が広がる可能性も。今後の動向を注視しつつ、投資家は冷静な判断が求められます。

本記事は2025年10月18日時点の情報を基に作成。最新情報は弁護団や公式発表をご確認ください。